Dubleks Ev İnşaat Maliyeti

1. Giriş: Dubleks Ev İnşaat Maliyetlerine Genel Bir Bakış

Dubleks ev inşaatı, günümüzde pek çok birey ve aile için önemli bir yatırım kararıdır. Bu rapor, Türkiye’de, özellikle İstanbul gibi büyük metropollerde, bir dubleks konut inşa etmenin 2024-2025 dönemi için finansal yükümlülüklerini kapsamlı bir şekilde analiz etmeyi amaçlamaktadır.

Dubleks Ev Tanımı ve Kapsamı

“Dubleks ev” terimi genellikle iki katlı, tek bir aile veya bazen iki ayrı bağımsız bölüm için tasarlanmış konut tipini ifade eder. İnşaat maliyeti hesaplamaları, çoğunlukla yapının brüt inşaat alanı üzerinden gerçekleştirilir. Brüt inşaat alanı, katların duvar dışından dışına ölçülen toplam alanını, balkonlar, teraslar gibi eklentileri ve ortak alanları (varsa) içerir. Bu alan, maliyet hesaplamalarının temelini oluşturur.

İnşaat Maliyetlerini Etkileyen Ana Faktörler

Dubleks bir evin inşaat maliyeti sabit bir rakam olmayıp, birçok değişkene bağlı olarak önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Bu faktörlerin başında yapının konumu, toplam büyüklüğü (metrekare cinsinden), kullanılacak malzemelerin kalitesi ve türü, mimari tasarımın karmaşıklığı ve işçilik kalitesi gelmektedir.¹ Örneğin, İstanbul’un merkezi bir ilçesinde yapılacak bir inşaat ile daha çeper bir bölgedeki inşaat arasında arsa maliyeti dışında kalan birim maliyetlerde dahi farklılıklar görülebilir. Benzer şekilde, lüks segmentte yer alan ithal malzemelerle standart yerli malzemeler arasında ciddi fiyat farkları oluşacaktır.² Yapının mimari özellikleri, örneğin çok sayıda girinti çıkıntıya sahip olması veya özel çatı detayları içermesi de maliyeti artıran unsurlardır.

Önemli Not: Bu rapor, arsa maliyetini kapsamamaktadır. Analizler, yalnızca dubleks yapının inşaatına ilişkin maliyet kalemlerine odaklanmaktadır. Arsa bedeli, özellikle büyük şehirlerde toplam proje maliyetinin en önemli kısmını oluşturabilmektedir ve ayrıca değerlendirilmelidir.

2024-2025 Yılları İçin Genel Maliyet Beklentileri ve Piyasa Durumu

İnşaat sektörü, son yıllarda küresel ve yerel ekonomik gelişmelerden önemli ölçüde etkilenmiştir. Malzeme fiyatlarındaki dalgalanmalar ve işçilik ücretlerindeki artışlar, inşaat maliyetlerini doğrudan etkileyen temel dinamiklerdir.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri, inşaat maliyetlerindeki genel artış trendini net bir şekilde ortaya koymaktadır. Ekim 2024 itibarıyla yıllık inşaat maliyet endeksi %37,94 artarken, bina inşaatı maliyet endeksindeki artış %39,06 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde malzeme endeksi %30,67, işçilik endeksi ise %55,62 oranında artış göstermiştir.⁴ İşçilik endeksindeki bu yüksek artış, toplam maliyet içindeki işçilik payının önemini bir kez daha vurgulamaktadır. Ocak 2023 verileriyle kıyaslandığında (yıllık %78,52 artış) ⁵, maliyet artış hızında bir yavaşlama görülse de, artışın devam ettiği açıktır.

Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) raporları da bu durumu teyit etmektedir. İMSAD’ın Temmuz 2024 raporuna göre, konut inşaat maliyetlerindeki yıllık artış %72,8 olarak kaydedilmiştir. Bu oran, aynı dönemdeki konut fiyatları artışının (%48,4) üzerinde kalmıştır, bu da maliyet baskısının konut üreticileri üzerinde devam ettiğini göstermektedir.⁶ TÜİK’in genel inşaat maliyet endeksi ile İMSAD’ın özellikle konut inşaatına odaklanan verileri arasında bir ayrım yapmak, konut projeleri için daha spesifik bir maliyet artışı öngörüsü sunabilir. İMSAD verilerinin konut özelinde daha yüksek bir artışa işaret etmesi, konut inşaatında kullanılan belirli malzeme veya işçilik kalemlerinin genel ortalamadan daha fazla arttığını veya farklı bir metodoloji kullanıldığını düşündürmektedir. Bu durum, dubleks ev projesi için bütçe yapılırken daha temkinli olunması ve potansiyel maliyet artışlarına karşı bir miktar pay ayrılması gerektiğini işaret eder.

İMSAD’ın Ekim 2024 raporuna göre, 2025 yılı bütçesinde deprem bölgesi iyileştirme ve kentsel dönüşüm faaliyetleri için önemli kaynaklar ayrılması, inşaat sektöründe 2025 yılında %4-5 arasında bir büyüme beklentisi yaratmaktadır.⁷ Bu büyüme beklentisi, inşaat malzemelerine ve nitelikli iş gücüne olan talebi artırarak fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturabilir.

2. Resmi İnşaat Maliyetleri ve Standartlar

Türkiye’de inşaat maliyetlerinin belirlenmesinde resmi kurumlar tarafından yayımlanan birim fiyatlar ve endeksler önemli bir referans noktası oluşturmaktadır. Ancak bu rakamların piyasa koşullarıyla her zaman birebir örtüşmeyebileceği unutulmamalıdır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, her yıl mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılmak üzere yapı yaklaşık birim maliyetlerini yayımlamaktadır. Bu maliyetler, yapıların özelliklerine göre farklı sınıflara ayrılmıştır.

• Dubleks Evlerin Yapı Sınıfı ve Güncel m² Birim Maliyeti:
  Dubleks evler, Bakanlığın 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri tebliğinde genellikle “III. SINIF YAPILAR” kategorisinde değerlendirilir. Daha spesifik olarak, “B GRUBU” altında yer alan “15. Müstakil ve/veya ikiz konutlar (bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 200 m²’nin altındaki yapılar)” tanımı dubleks evler için uygun bir sınıflandırmadır. Bu sınıf için 2025 yılı itibarıyla belirlenen metrekare birim maliyeti 18.200,00 TL/m²’dir.8 Eğer inşa edilecek dubleks evin brüt alanı 200 m²’den büyükse veya farklı özellikler taşıyorsa (örneğin, kırsal alanda 200 m²’nin altında bir yapı ise “II. SINIF (C) GRUBU YAPILAR” altında “1. Bağ/dağ/köy ve yayla evleri” için belirlenen 12.400 TL/m² maliyeti 8 dikkate alınabilir), ilgili sınıflandırma ve birim maliyetin ayrıca incelenmesi gerekir.
• Bakanlık Birim Maliyetlerinin Kapsamı (KDV, Genel Giderler, Müteahhit Kârı Durumu):
  Bakanlık tarafından yayımlanan bu birim maliyetlerin neleri içerdiği büyük önem taşımaktadır. İlgili tebliğe göre (örneğin, 2025 yılı için yayımlanan “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”), bu maliyetler; Katma Değer Vergisi (KDV) hariç, %15 genel giderler ile %10 yüklenici kârı dâhil edilerek hesaplanmıştır.9 Bu durum, belirtilen 18.200 TL/m²’lik rakamın üzerine ayrıca KDV’nin ekleneceği anlamına gelir. Konutlar için KDV oranı, net alan büyüklüğüne ve diğer bazı kriterlere göre %1, %10 veya %20 olarak değişiklik gösterebilir.

Bakanlık birim maliyetleri, bir “asgari” veya “referans” maliyet olarak kabul edilmelidir. Piyasa koşulları, seçilecek malzemelerin kalitesi, işçilik detayları, projenin özgünlüğü ve karmaşıklığı, özellikle İstanbul gibi rekabetin ve arsa dışı maliyetlerin (belediye harçları, altyapı bağlantı ücretleri vb.) yüksek olduğu büyük şehirlerde, bu resmi rakamların üzerine çıkılmasına neden olacaktır. Örneğin, ¹⁰‘de 100 metrekarelik bir daire için 2025 yılı anahtar teslim maliyeti kaba ve ince inşaat toplamı olarak 1.650.000 TL ile 1.850.000 TL arasında (yani 16.500 TL/m² ile 18.500 TL/m² arasında) öngörülmektedir.¹⁰ Bu rakamlar, Bakanlık birim fiyatına yakın olmakla birlikte, KDV’nin dahil olup olmadığı belirtilmemiştir ve muhtemelen piyasa koşullarını daha yakından yansıtan bir tahmindir. Şile gibi İstanbul’a bağlı bir bölge için verilen standart inşaat m² maliyeti 15.000 – 20.000 TL, lüks inşaat için ise 20.000 – 30.000 TL aralığındadır.¹¹ Bu da Bakanlık rakamının bir taban olduğunu ve gerçek maliyetlerin seçilen kalite ve lokasyona göre bu tabanın üzerine çıkacağını göstermektedir. Dolayısıyla, kullanıcıların bütçe planlaması yaparken sadece Bakanlık birim fiyatlarına dayanarak hareket etmesi, eksik bütçelemeye yol açabilir.

TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi: Malzeme ve İşçilik Fiyatlarındaki Değişimler

TÜİK tarafından düzenli olarak yayımlanan İnşaat Maliyet Endeksi, sektördeki genel maliyet değişimlerini takip etmek açısından önemli bir göstergedir. Ekim 2024 itibarıyla bina inşaatı maliyet endeksinde yıllık %39,06’lık bir artış yaşanmıştır. Bu artışın alt kalemlerine bakıldığında, malzeme endeksinde %32,29’luk, işçilik endeksinde ise %54,69’luk bir artış görülmektedir.⁴ İşçilik maliyetlerindeki bu dikkat çekici yükseklikteki artış, toplam inşaat maliyeti içindeki işçilik payının giderek arttığını ve nitelikli iş gücüne erişimin daha maliyetli hale geldiğini göstermektedir. Bu durum, geleneksel maliyet kalemleri yüzdelerini ¹² etkileyebilir; işçilik yoğun kalemlerin toplam maliyetteki payının artmış olması muhtemeldir. Bu nedenle, bütçe planlamasında işçilik maliyetleri için daha fazla pay ayrılması veya sabit fiyatlı anlaşmalar yapılırken bu artış trendinin göz önünde bulundurulması önem arz eder.

İMSAD’ın Mayıs 2024 itibarıyla konut inşaat maliyetlerindeki yıllık %72,8’lik artış verisi ⁶, TÜİK’in genel endeksleriyle birlikte değerlendirildiğinde, konut projelerine özgü maliyet baskısının daha da yüksek olabileceğine işaret etmektedir.

Aşağıdaki tablo, Bakanlık tarafından belirlenen resmi birim maliyet ile piyasada karşılaşılabilecek ortalama metrekare maliyetlerini karşılaştırmalı olarak sunmaktadır.

Tablo 1: Bakanlık ve Piyasa m² Maliyetleri Karşılaştırması (2025 Tahmini, KDV Hariç)

 

Maliyet Kalemi	Kaynak	Birim Maliyet (TL/m²)	Notlar
ÇŞB Yapı Yaklaşık Birim Maliyeti (III-B Sınıfı Konut)	8	18.200	%15 Genel Gider ve %10 Müteahhit Kârı Dahil, KDV Hariç
Piyasa Ortalama Kaba İnşaat m² Maliyeti (Malzeme+İşçilik)	10	8.000 – 9.000	Tahmini piyasa ortalaması
Piyasa Ortalama İnce İnşaat m² Maliyeti (Malzeme+İşçilik)	10	8.500 – 9.500	Tahmini piyasa ortalaması
Piyasa Ortalama Anahtar Teslim m² Maliyeti (Standart Kalite, Malzeme+İşçilik)	10	16.500 – 20.000	Tahmini piyasa ortalaması, proje giderleri hariç
Piyasa Ortalama Anahtar Teslim m² Maliyeti (Lüks Kalite, Malzeme+İşçilik)	11	22.000 – 28.000	Tahmini piyasa ortalaması, proje giderleri hariç

Bu tablo, resmi rakamlar ile piyasa gerçekleri arasındaki potansiyel farkı göstermekte ve daha gerçekçi bir bütçe beklentisi oluşturulmasına yardımcı olmayı amaçlamaktadır. Kullanıcıların, Bakanlık fiyatını bir alt sınır olarak değerlendirmesi ve gerçek maliyetlerin birçok faktöre bağlı olarak bu rakamların üzerine çıkabileceğini göz önünde bulundurması tavsiye edilir.

3. Dubleks Ev İnşaat Maliyetlerinin Detaylı Dökümü

Bir dubleks evin toplam inşaat maliyeti, temel olarak kaba inşaat ve ince inşaat olmak üzere iki ana aşamada ele alınır. Bu bölümde, her bir aşamanın alt maliyet kalemleri, güncel malzeme ve işçilik fiyatları ışığında incelenecektir. Geleneksel olarak kaba inşaatın toplam maliyetin yaklaşık %40-50’sini oluşturduğu kabul edilir.¹⁰ Ancak, son dönemdeki işçilik maliyetlerindeki artışlar ve malzeme fiyatlarındaki dalgalanmalar bu oranları etkileyebilir.

Kaba İnşaat Maliyetleri

Kaba inşaat, yapının taşıyıcı sisteminin ve dış kabuğunun oluşturulduğu aşamadır.

• Hafriyat ve Zemin Hazırlığı:
  Bu kalem, arsanın topografik yapısına, zemin etüdü sonuçlarına ve yapılacak temel tipine göre değişkenlik gösterir. Ortalama 150 m² bir ev için hafriyat ve temel kazısı maliyeti 80.000 TL ile 120.000 TL arasında değişebilirken 13, 200 m² bir villa için yaklaşık 1 metre derinliğinde bir kazı bedeli 75.000 TL civarında olabilir.14 Bu maliyetler, projenin özgün koşullarına göre ayarlanmalıdır.
• Temel, Beton ve Demir İşleri:
  Bu, kaba inşaatın ve toplam maliyetin en önemli kalemlerinden biridir. Bir konut inşaatında ana inşaat giderleri olarak tanımlanan beton, kalıp, demir, çimento ve tuğla gibi malzemeler toplam maliyetin yaklaşık %40’ını oluşturabilir.12
  • Beton Fiyatları: 2024 yılı için C30 sınıfı betonun metreküp fiyatı yaklaşık 2.200 TL olarak belirtilmiştir.¹⁵ Daha güncel piyasa verilerine göre (tarihsiz, muhtemelen 2024 sonu veya 2025 başı), C25 betonun metreküp fiyatı 2.500 TL + KDV, C30 betonun ise 2.600 TL + KDV seviyelerindedir.¹⁶ İstanbul’da hazır beton fiyatları, projenin büyüklüğüne ve lokasyonuna göre oldukça geniş bir yelpazede değişebilir; küçük miktarlı dökümler için birim fiyatlar artarken, büyük projelerde daha avantajlı fiyatlar alınabilir.¹⁷
  • Demir Fiyatları: İnşaat demiri (Ø16-Ø32) için 2024 yılı ton fiyatı 18.000 TL olarak kaydedilmiştir.¹⁵ Ocak 2025 itibarıyla ortalama inşaat demiri ton fiyatı 23.700 TL civarında olup, 21.000 TL ile 27.000 TL arasında bir aralıkta seyretmektedir.¹⁸ Farklı sanayi bölgelerindeki (Gebze, İzmir vb.) nervürlü demir ton fiyatları ise 21.600 TL ile 27.650 TL arasında değişmektedir (bu fiyatların KDV hariç olduğu tahmin edilmektedir).¹⁹ 150 m²’lik bir ev için beton, demir ve kalıp işlerinin toplam maliyeti 250.000 TL ile 350.000 TL arasında bir aralıkta olabilir.¹³ 80 m²’lik bir evin temel maliyeti (beton, demir, perde duvarlar dahil) Şubat 2024 fiyatlarıyla yaklaşık 186.200 TL olarak hesaplanmıştır (bu hesaplamada C25 beton 2.100 TL/m³ ve demir 23 TL/kg baz alınmıştır).²⁰
• Duvar İşleri (Tuğla, Gazbeton vb.):
  Duvarlar, yapının bölümlendirilmesini ve dış kabuğunu oluşturur.
  • Tuğla Fiyatları: 2024 yılı fiyatlarına göre standart bir inşaat tuğlasının adet fiyatı 4-7 TL arasında değişirken, 13.5’luk tuğla 12 TL + KDV, 8.5’luk tuğla ise 8.5 TL + KDV civarındadır.²¹ 2025 yılı için standart yığma tuğla fiyatlarının adet başına 8 TL ile 12 TL arasında olması beklenmektedir.²²
• Çatı Konstrüksiyonu ve Kaplaması:
  Çatı, yapıyı dış etkenlerden koruyan en önemli elemanlardan biridir. Maliyeti, çatının tipine, eğimine, kullanılacak taşıyıcı sistem malzemesine (ahşap, çelik) ve kaplama malzemesine (kiremit, shingle, metal panel vb.) göre değişir.
  Genel bir konut inşaatında çatı işlerinin toplam maliyetin yaklaşık %3’ünü oluşturduğu belirtilmektedir; bu oranın %75’i çatı konstrüksiyonuna, %25’i ise çatı kaplamasına aittir.12 150 m² bir ev için çatı kaplama maliyeti 75.000 TL ile 150.000 TL arasında değişebilir.13
  • Kiremit Fiyatları: 2025 yılı için Kılıçoğlu marka bir kiremitin adet fiyatı yaklaşık 18,70 TL (m²’ye 15 adet kullanılır), Alaturka tipi bir kiremitin ise 19,40 TL (m²’ye 28 adet kullanılır) civarındadır.²³ Bu, sadece kiremit malzemesi için metrekare başına yaklaşık 280 TL ile 540 TL arasında bir maliyet anlamına gelir.
  • Diğer Çatı Malzemeleri ve Uygulama Fiyatları: 2024 yılı fiyatlarıyla (işçilik hariç malzeme), 150 m²’lik bir çatı için ahşap konstrüksiyon üzeri kiremit kaplama yaklaşık 2.350 TL/m², çelik konstrüksiyon üzeri kiremit kaplama 3.500 TL/m², ahşap konstrüksiyon üzeri shingle kaplama ise 1.900 TL/m² olarak fiyatlandırılmıştır.²⁴ 2025 yılı için işçilik ve malzeme dahil fiyatlar ise; ahşap üzeri Kılıçoğlu kiremit kaplama için 3.750 TL/m², ahşap üzeri shingle kaplama için 2.500 TL/m², membran kaplama için ise 2.350 TL/m² civarındadır.²⁵
• Kaba İnşaat İşçilik Giderleri:
  Kaba inşaat işçiliği, kalıp, demir bağlama, beton dökümü, duvar örme ve çatı yapımı gibi işleri kapsar. Bir kaynağa göre, kaba inşaatın metrekare başına maliyeti (malzeme ve işçilik toplamı olarak) 8.000 TL ile 9.000 TL arasında değişmektedir.10 İstanbul’da 200 m²’lik iki katlı bir evin kaba inşaatı için 2.500.000 TL gibi bir fiyattan bahsedilmektedir, bu da metrekare başına 12.500 TL (muhtemelen malzeme dahil) anlamına gelir.26 2025 yılı için 120 m² bir kaba inşaatın genel işçilik maliyeti 240.000 TL ile 288.000 TL (yani 2.000 TL/m² ile 2.400 TL/m² arasında) olarak öngörülmektedir.27 Daha spesifik olarak, İstanbul’da kalıpçı işçiliğinin metrekare fiyatı 1700 TL, duvar işçiliğinin metrekare fiyatı ise 240 TL civarında olabilmektedir.28

Kaba inşaat maliyetleri hesaplanırken, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde lojistik giderler (malzeme nakliyesi, şantiye içi malzeme hareketleri), inşaat atıklarının yönetimi ve bertarafı ile şantiye güvenliği önlemleri gibi dolaylı maliyetlerin de önemli bir pay tutabileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu tür operasyonel ve lojistik giderler, sadece malzeme ve doğrudan işçilik hesaplarına odaklanıldığında gözden kaçabilir ve bütçede beklenmedik aşımlara neden olabilir. Bu nedenle, kaba inşaat bütçesi oluşturulurken bu tür giderler için de bir miktar pay ayrılması yerinde olacaktır.

İnce İnşaat Maliyetleri

İnce inşaat, yapının iç ve dış görünümünün tamamlandığı, kullanıma hazır hale getirildiği aşamadır. Bu aşamadaki maliyetler, seçilen malzemelerin kalitesine ve estetik tercihlere bağlı olarak büyük ölçüde değişkenlik gösterir.

• İç ve Dış Sıva, Boya ve Badana İşleri:
  Bu kalemler, yapının hem estetik görünümünü hem de dış etkenlere karşı direncini etkiler. Bir konut inşaatında iç sıva, kapı-pencere işleriyle birlikte toplam maliyetin yaklaşık %8’ini, dış sıva işleri (balkon, merdiven, teras dahil) %7’sini, boya badana işleri ise %5’ini oluşturabilir.12
  100 m²’lik bir daire için ince inşaat maliyeti (iç duvar boyama, tesisatlar, seramikler ve iç mekan dekorasyonu dahil) 850.000 TL ile 950.000 TL (yani 8.500 TL/m² ile 9.500 TL/m²) arasında olabilir.10 80 m²’lik bir ev için orta kalite malzemelerle yapılacak ince işçiliğin maliyeti en az 600.000 TL (7.500 TL/m²) civarında tahmin edilmektedir.20
  2025 yılı için bir alçı sıva ustasının aylık ortalama maaşı 40.500 TL (İstanbul’da 42.800 TL) civarındadır.29 Bu rakam, yevmiye veya metrekare bazlı işçilik maliyetlerinin hesaplanmasında bir referans olabilir.
• Zemin Kaplamaları (Şap, Seramik, Parke vb.):
  Zemin kaplamaları, toplam maliyetin yaklaşık %5’ini oluşturabilir.12 150 m² bir ev için zemin kaplama maliyetleri (seramik, parke vb.) 80.000 TL ile 130.000 TL arasında değişebilir.13 Seramik kaplama malzemesinin 2024 yılı metrekare fiyatı yaklaşık 400 TL olarak belirtilmiştir (2023’te 300 TL iken %33 artış göstermiştir).15 Ancak, parke ve seramik fiyatları marka, kalite ve tasarıma göre büyük farklılıklar gösterir.
• Kapı ve Pencere Sistemleri (PVC, Alüminyum, Ahşap; İç ve Dış Kapılar):
  Kapı ve pencere doğramaları, hem ısı yalıtımı hem de estetik açıdan önemlidir. Bu kalem, toplam maliyetin önemli bir kısmını oluşturabilir.12 150 m² bir ev için kapı ve pencere maliyetleri 50.000 TL ile 90.000 TL arasında değişebilir.13
  • PVC Pencere Fiyatları: PVC pencere fiyatları, profil kalitesi, cam tipi, açılım mekanizmaları ve adede göre değişir. Metrekare bazında net bir fiyat vermek zordur; genellikle proje bazlı teklifler alınır.³⁰ Bir tadilat örneğinde, bir evin tüm pencerelerinin değişimi için 50.000 TL gibi bir rakam belirtilmiştir.³²
  • Alüminyum Pencere Fiyatları: 2025 yılı için ısı yalıtımsız alüminyum doğramanın metrekare fiyatı 1.200 TL ile 1.800 TL arasında, ısı yalıtımlı alüminyum doğramanın ise 2.000 TL ile 3.500 TL arasında değişmektedir.³³
  • Çelik Kapı Fiyatları (Dış Kapı): 2025 yılı için çeşitli modellerde çelik kapıların adet fiyatları 65.000 TL ile 110.000 TL arasında geniş bir yelpazede bulunmaktadır.³⁴
  • İç Kapı Fiyatları: Amerikan panel veya MDF iç kapıların fiyatları modeline ve kalitesine göre değişir. Bir tadilat örneğinde 4 adet Amerikan kapı için 45.000 TL (adet başına 11.250 TL) maliyet belirtilmiştir.³² Proje bazlı olarak tek bir özel tasarım iç kapı için 8.500 TL – 9.600 TL gibi fiyatlar da görülebilir.³⁶
• Islak Hacimler (Banyo, WC, Mutfak) Seramik, Vitrifiye ve Armatürler:
  Islak zeminlerin kaplanması toplam maliyetin yaklaşık %5’ini oluşturabilir.12 150 m² bir ev için mutfak ve banyo düzenlemesi (seramik, vitrifiye, armatürler dahil) 70.000 TL ile 120.000 TL arasında bir maliyete sahip olabilir.13 Bu kalemdeki maliyetler, seçilecek seramiklerin desen ve kalitesine, vitrifiye (klozet, lavabo vb.) ve armatürlerin (bataryalar, duş setleri vb.) marka ve modeline göre büyük ölçüde değişir.
• Mutfak ve Banyo Dolapları:
  Bu kalem, ince inşaatın en maliyetli ve en çok kişisel tercihlere bağlı olan kısımlarından biridir. Bir tadilat örneğinde standart bir mutfak dolabı için 70.000 TL maliyet belirtilmiştir.32 Dubleks bir ev için, mutfak büyüklüğüne, kullanılacak malzeme (MDF, lake, akrilik vb.), iç aksesuarlar ve tasarıma bağlı olarak bu rakam önemli ölçüde artabilir.
• Elektrik ve Su Tesisatı (Malzeme ve İşçilik):
  Elektrik ve su tesisatı, toplam maliyetin yaklaşık %9’unu oluşturabilir (bu oranın yaklaşık %65’i su tesisatına, %35’i elektrik tesisatına aittir).12 150 m² bir ev için elektrik ve su tesisatının toplam maliyeti 90.000 TL ile 150.000 TL arasında değişebilir.13 240 m²’lik iki katlı bir ev için 2025 yılı tahminlerine göre elektrik tesisatı 72.000 TL – 120.000 TL, mekanik tesisat (su ve ısıtma) ise 72.000 TL – 144.000 TL aralığında olabilir.2
  • Elektrik Tesisatı Fiyatları: 2025 yılı için bir dairenin komple elektrik tesisatının döşenmesi (malzeme dahil) 10.000 TL ile 20.000 TL arasında bir maliyete sahip olabilir.³⁷
  • Sıhhi Tesisat Fiyatları: 2024 yılı fiyatlarıyla sıva üstü komple sıhhi tesisat (işçilik + malzeme) yaklaşık 5.250 TL, sıva altı tesisat ise 3.250 TL civarındadır.³⁸ Bir sıhhi tesisat ustasının 2024 yılı ortalama aylık maaşı 41.700 TL’dir.³⁹
• Isıtma, Soğutma ve Havalandırma Sistemleri:
  Isıtma sistemleri (kombi, petekler, yerden ısıtma vb.) toplam maliyetin yaklaşık %9’unu oluşturabilir.12 Klima sistemleri veya merkezi havalandırma gibi eklemeler bu maliyeti artıracaktır. Örneğin, 254 m²’lik bir alan için yerden ısıtma sisteminin maliyeti (işçilik, boru, strafor, kollektör dahil) yaklaşık 61.574 TL olarak belirtilmiştir (bu verinin güncelliği kontrol edilmelidir).40 Güncel fiyatlar, seçilecek ekipmanın markası, kapasitesi ve teknolojisine göre büyük farklılıklar gösterir.
• Yalıtım Uygulamaları (Isı, Su, Ses):
  Doğru yalıtım uygulamaları, uzun vadede enerji tasarrufu sağlayarak işletme maliyetlerini düşürür ve konforu artırır.
  • Malzeme Fiyatları: 2024 yılı için genel bir yalıtım malzemesi birim fiyatı 1.600 TL olarak belirtilmiştir (birimi net olmamakla birlikte m² veya paket olabilir).¹⁵
  • Taşyünü: 5 cm kalınlığında, 110 yoğunlukta taşyünü paket fiyatı 700 TL civarındadır.⁴¹ 2025 yılı için 5 cm taşyünü ile mantolama malzemesinin metrekare fiyatı 750 TL ile 900 TL arasında değişmektedir.⁴²
  • XPS/EPS: 3 cm kalınlığında XPS levha paket fiyatı (yaklaşık 10 m²/paket) 900 TL civarındadır, bu da metrekare başına 90 TL malzeme maliyeti anlamına gelir.⁴³ 2025 yılı için 5 cm EPS mantolama malzemesi 800 TL – 1.000 TL/m², 5 cm XPS ise 820 TL – 1.000 TL/m² aralığındadır.⁴²

İnce inşaat maliyetleri, malzeme kalitesi ve marka tercihlerine son derece duyarlıdır. Kullanıcının kişisel zevkleri ve ayırdığı bütçe doğrultusunda bu kalemlerde çok büyük fiyat farklılıkları oluşabilir. Örneğin, lüks segment bir vitrifiye ürünü veya ithal bir parke malzemesi, standart yerli ürünlere kıyasla maliyeti birkaç kat artırabilir. İnternet sitelerinde veya sektörel raporlarda verilen maliyetler genellikle “orta kalite” veya “standart” ürünler üzerinden bir fikir vermektedir. Bu nedenle, ince inşaat bütçesi yapılırken her bir malzeme kalemi için detaylı piyasa araştırması yapılması, alternatiflerin değerlendirilmesi ve mümkünse numunelerin incelenmesi büyük önem taşır. Sadece ortalama metrekare fiyatlarına güvenmek, bütçe planlamasında yanıltıcı sonuçlara yol açabilir.

Aşağıdaki tablolar, temel inşaat malzemeleri ve işçilik ücretleri için İstanbul piyasasında 2024-2025 dönemi için geçerli olabilecek ortalama fiyat aralıklarını sunmaktadır.

Tablo 2: Temel İnşaat Malzemeleri Ortalama Fiyat Aralığı (İstanbul, 2024-2025)

 

Malzeme Türü	Birim	Ortalama Fiyat Aralığı (TL)	Kaynaklar	Notlar
Beton (C25/C30)	m³	2.500 – 2.800 (KDV Hariç)	15	Pompa bedeli hariç olabilir
İnşaat Demiri (Nervürlü)	Ton	22.000 – 27.000 (KDV Hariç)	15	Kalınlığa ve bölgeye göre değişir
Tuğla (Standart, 13.5’luk)	Adet	8 – 12 (KDV Dahil/Hariç?)	21
Kiremit (Standart Marsilya/Alaturka)	Adet	18 – 20	23	Markaya göre değişir
Yalıtım Levhası (EPS/XPS 5cm)	m²	90 – 120 (Malzeme)	42	Uygulama hariç
PVC Pencere (Çift Cam, Standart)	m² (Tahmini)	1.500 – 2.500	30	Montaj dahil, profil kalitesine göre değişir
Çelik Kapı (Standart Güvenlikli)	Adet	65.000 – 90.000	34	Model ve markaya göre değişir
İç Kapı (Amerikan Panel/MDF Lake)	Adet	3.000 – 7.000	32	Model ve malzemeye göre değişir

Not: Tablodaki fiyatlar genel bir fikir vermek amacıyla ortalama değerler ve aralıklar olarak sunulmuştur. Güncel ve kesin fiyatlar için tedarikçilerden teklif alınması önerilir.

Tablo 3: İnşaat İşçilik Ortalama Ücretleri (İstanbul, 2024-2025)

 

Usta Kalemi	Birim	Ortalama Ücret Aralığı (TL)	Kaynaklar	Notlar
Kalıpçı Ustası	m² (Kalıp)	1.500 – 1.800	28 (Yorum)	Proje detayına göre değişir
Demirci Ustası	Aylık/Yevmiye	45.000-60.000 (Aylık)	59 (Yorum)	Yevmiye 1.800-2.500 TL civarı olabilir
Duvarcı Ustası	m² (Duvar)	200 – 300	28 (Yorum)	Tuğla/gazbeton tipine göre değişir
Sıvacı Ustası	Aylık/Yevmiye	40.000-55.000 (Aylık)	29	Yevmiye 1.600-2.200 TL civarı olabilir
Boyacı Ustası	m² / Yevmiye	150-250 (m² iç-dış)	Genel Piyasa	Yevmiye 1.500-2.000 TL civarı olabilir
Seramik Ustası	m²	300 – 500	Genel Piyasa	Desen ve ebatlara göre değişir
Elektrik Tesisatçısı	Komple Daire	15.000 – 25.000	37	Malzeme dahil, daire büyüklüğüne göre değişir
Sıhhi Tesisatçı	Komple Daire	10.000 – 20.000	38	Malzeme dahil, daire büyüklüğüne göre değişir

Not: İşçilik ücretleri ustanın tecrübesine, işin zorluğuna, süresine ve piyasa koşullarına göre değişiklik gösterebilir. Verilen rakamlar genel bir tahmindir.

4. Proje, Ruhsat ve Diğer Ek Maliyetler

Dubleks bir evin inşaat maliyeti, sadece malzeme ve işçilikten ibaret değildir. Projelendirme, resmi izinler, denetim ve diğer çeşitli hizmetler de toplam bütçede önemli bir yer tutar. Bu bölümde, doğrudan inşaat faaliyetleri dışında kalan ancak zorunlu olan bu ek maliyetler ele alınacaktır.

• Mimari ve Mühendislik Proje Bedelleri (Statik, Elektrik, Mekanik):
  Her inşaat projesi, yasal yönetmeliklere uygun olarak hazırlanmış mimari, statik (taşıyıcı sistem), elektrik tesisatı ve mekanik tesisat (sıhhi tesisat, ısıtma, havalandırma vb.) projelerini gerektirir. Bu projelerin maliyeti, evin büyüklüğüne, tasarımının karmaşıklığına ve çalışılacak mimar veya mühendislik ofisinin deneyim ve itibarına göre değişiklik gösterir.
  Bazı kaynaklarda projelendirme maliyeti, kaba inşaat maliyetinin yaklaşık %1’i olarak belirtilmektedir.28 100 m²’lik bir ev için mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerin hazırlanması ve ruhsat alım süreçlerinin yönetimi için ortalama 100.000 TL ile 150.000 TL arasında bir bütçe öngörülmektedir (2024 yılı için).45 Standart tasarıma sahip 150-200 m²’lik evler için proje fiyatları 40.000 TL – 60.000 TL aralığında olabilirken, müşteriye özel, detaylı tasarımlarda bu rakam 60.000 TL – 90.000 TL’ye çıkabilmektedir.46 Prefabrik bir ev için dahi mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerin toplam maliyeti 30.000 TL ile 70.000 TL arasında değişebilir.47
  Proje bedelleri belirlenirken, çalışılacak mimarın veya mühendislik firmasının portfolyosu, deneyimi ve piyasadaki konumu önemli bir etkendir. “Marka” bir mimarla çalışmak veya çok özel, yenilikçi tasarım taleplerinde bulunmak, standart bir projeye kıyasla maliyeti önemli ölçüde artıracaktır. İyi ve detaylı hazırlanmış bir proje seti, uygulama aşamasında olası hataları ve ek maliyetleri minimize ederek uzun vadede tasarruf sağlayabilir. Bu nedenle, proje aşamasında bütçe ve beklentilerin net bir şekilde belirlenmesi ve farklı profesyonellerden kapsamlı teklifler alınması tavsiye edilir.
• Belediye Harçları ve Ruhsat Giderleri:
  İnşaata başlayabilmek için ilgili belediyeden inşaat ruhsatı alınması zorunludur. Bu süreçte çeşitli harç ve ücretler ödenir. Bir kaynak, inşaat izinleri için metrekare başına ortalama 1.800 TL gibi bir bütçe ayrılabileceğini ve bu durumda 200 m² bir yapı için 360.000 TL gibi bir rakamın ortaya çıkabileceğini belirtmektedir.48 Ancak bu rakamın sadece harçları değil, diğer bazı resmi giderleri de kapsıyor olabileceği ve belediyeden belediyeye farklılık gösterebileceği unutulmamalıdır.
  Örneğin, İstanbul Bağcılar Belediyesi’nin 2025 yılı ücret tarifesine göre, 1.000 m²’ye kadar olan binalar için Kontur Gabari Belgesi ücreti 11.880 TL’dir. Yapı Kullanma İzin Harcı ise inşaat alanına göre değişmekte olup, 0-1.000 m² arası yapılar için 2.062,50 TL olarak belirlenmiştir.49 Bunların yanı sıra imar durumu belgesi, plankote, yol kotu tutanağı gibi belgeler için de ayrı ücretler talep edilebilir. Arsa alım-satımında ödenen tapu harcı (%4) ve döner sermaye bedeli (2025 için 1.183 TL) 50 gibi maliyetler, inşaat sonrası kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusu alımında da gündeme gelebilir.
• Yapı Denetim Hizmet Bedeli:
  Türkiye’de yürürlükteki mevzuat gereği, belirli bir büyüklüğün üzerindeki tüm yapılar için yapı denetim hizmeti alınması zorunludur. Yapı denetim firmaları, projenin ve inşaatın ilgili standartlara ve yönetmeliklere uygun olarak yürütülmesini denetler. Bu hizmetin bedeli, genellikle toplam inşaat maliyetinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından belirlenen tarifelere göre değişiklik gösterir. Ortalama olarak, yapı denetim hizmet bedelinin toplam inşaat maliyetinin %1 ila %3’ü arasında değişebileceği öngörülebilir.
• Noter Masrafları (İnşaat Sözleşmesi vb.):
  Müteahhitle yapılacak inşaat sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri veya diğer yasal belgelerin noter tasdiki gerekebilir. 2025 yılı Noterlik Ücret Tarifesi’ne göre, noterler yaptıkları işlemlerden Harçlar Kanunu’na göre aldıkları harçların %30’u oranında noter ücreti alırlar (bir işlemde minimum 44,56 TL). Taşınmaz satış sözleşmeleri için (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bu kapsama girebilir) satış değerinin binde 1’i oranında noter ücreti alınır; bu ücret minimum 500 TL, maksimum 4.000 TL olabilir. Ayrıca, her sayfa için 61,12 TL yazı ücreti ve değer içermeyen işlemlerde her imza için 51,20 TL gibi ek ücretler de söz konusudur.52 Kapsamlı bir inşaat sözleşmesinin noter masrafı, sözleşmenin içeriğine, sayfa sayısına ve beyan edilen değere bağlı olarak birkaç bin Türk Lirası tutabilir.
• Şantiye Giderleri (Elektrik, Su, Güvenlik vb.):
  İnşaat süresince şantiyede kullanılacak geçici elektrik ve su abonelikleri, şantiye güvenliği için alınacak önlemler (çevreleme, bekçi vb.), şantiye ofisi ve tuvalet gibi geçici yapıların kurulumu ve işletilmesi gibi giderler de toplam maliyete eklenmelidir. Bu tür giderler, projenin büyüklüğüne ve süresine göre değişiklik gösterir.28
• Müteahhit Kâr Marjı (Anahtar Teslim Projelerde):
  Eğer inşaat bir müteahhit aracılığıyla anahtar teslim olarak yaptırılıyorsa, müteahhidin hizmet bedeli ve kâr marjı da toplam maliyetin önemli bir parçasını oluşturur. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın birim maliyet hesaplamalarında yüklenici kârı %10 olarak dahil edilmiştir.9 Ancak piyasa koşullarında bu oran, projenin büyüklüğüne, risk düzeyine, süresine ve müteahhidin deneyim ve itibarına bağlı olarak genellikle %15 ile %25 arasında, hatta bazen daha yüksek olabilir.54
  “Anahtar teslim” bir anlaşma yapılıyorsa, müteahhidin sunduğu fiyata hangi kalemlerin (proje, ruhsat, denetim, şantiye giderleri, vergiler vb.) dahil olduğunun ve kendi kâr marjının ne olduğunun netleştirilmesi büyük önem taşır. Aksi takdirde, proje sürecinde beklenmedik ek maliyetlerle karşılaşma riski artar. Kullanıcıların, müteahhitlerden aldıkları anahtar teslim fiyat tekliflerinin detaylı dökümünü talep etmeleri ve sözleşmede işin kapsamını, kullanılacak malzeme marka ve modellerini, ödeme planını ve garanti koşullarını net bir şekilde belirtmeleri, olası anlaşmazlıkların ve bütçe aşımlarının önüne geçmede kritik rol oynar.

Aşağıdaki tablo, örnek bir 200m² dubleks ev için proje, ruhsat ve diğer resmi giderlere ilişkin tahmini maliyet aralıklarını sunmaktadır.

Tablo 4: Proje, Ruhsat ve Diğer Resmi Giderler İçin Tahmini Maliyetler (Örnek 200m² Dubleks Ev İçin, İstanbul, 2025)

 

Gider Kalemi	Tahmini Maliyet Aralığı (TL)	Kaynaklar	Notlar
Mimari Proje	40.000 – 90.000	45	Tasarım karmaşıklığına ve mimara göre değişir.
Mühendislik Projeleri (Statik, Elektrik, Mekanik)	50.000 – 100.000	45	Genellikle mimari proje bedeline yakın veya biraz daha düşüktür.
Belediye Ruhsat Harçları (Tahmini Toplam)	25.000 – 75.000	48 (Yorum)	Belediyeye ve inşaat alanına göre büyük farklılık gösterebilir.
Yapı Denetim Hizmet Bedeli	(Toplam İnşaat Maliyetinin %1.5 – %2.5’i)	Genel Bilgi	Kesin oran ve tutar, proje maliyetine göre belirlenir.
Noter Masrafları (İnşaat Sözleşmesi İçin Tahmini)	5.000 – 15.000	52	Sözleşme kapsamına ve değerine göre değişir.
Ara Toplam (Proje ve Resmi Giderler)	120.000 – 280.000+		Bu toplama Yapı Denetim Bedeli ayrıca eklenecektir.

Not: Bu tablodaki rakamlar genel bir tahmindir ve projenin özelliklerine, bulunduğu belediyeye ve çalışılacak profesyonellere göre önemli ölçüde değişiklik gösterebilir. Kesin maliyetler için ilgili kurumlardan ve profesyonellerden güncel bilgi ve teklif alınmalıdır. Bu “görünmeyen” maliyetler, toplam bütçe planlamasında mutlaka dikkate alınmalıdır, aksi takdirde projenin ilerleyen aşamalarında finansal zorluklar yaşanabilir.

5. Örnek Dubleks Ev Maliyet Senaryoları (İstanbul Odaklı)

Bu bölümde, önceki bölümlerde sunulan veriler ve analizler ışığında, İstanbul’da farklı büyüklüklerde ve kalite seviyelerinde dubleks ev inşaat maliyetlerine ilişkin senaryolar oluşturulacaktır. İstanbul’daki arsa maliyetlerinin yüksekliği ve değişkenliği göz önüne alındığında, bu senaryolar sadece yapının inşaat maliyetine odaklanacaktır. Verilen rakamlar, genel bir çerçeve sunmakta olup, her projenin kendine özgü koşulları nedeniyle farklılık gösterebileceği unutulmamalıdır.

Piyasa verileri incelendiğinde, 2024-2025 dönemi için İstanbul’da standart kalitede bir konutun anahtar teslim metrekare inşaat maliyetinin (KDV ve proje/ruhsat giderleri hariç, sadece yapı inşaatı) 17.000 TL ile 20.000 TL arasında değişebileceği görülmektedir.¹⁰ Lüks segmentte ise bu rakam 22.000 TL ile 28.000 TL/m² ve üzerine çıkabilmektedir.¹¹ Daha ekonomik bir yapıda ise malzeme ve işçilik kalitesinden önemli ölçüde feragat edilerek bu maliyetler bir miktar aşağı çekilebilir (örneğin, 13.000 TL – 16.000 TL/m² aralığı), ancak bu durum yapının ömrü ve konforu üzerinde olumsuz etkilere yol açabilir.

Aşağıda, 200 m² brüt alana sahip, standart kalitede bir dubleks evin İstanbul’daki tahmini anahtar teslim maliyet simülasyonu sunulmuştur. Bu simülasyonda, kaba inşaatın toplam yapı maliyetinin yaklaşık %40-45’ini, ince inşaatın ise %55-60’ını oluşturduğu varsayılmıştır. Bu oranlar, son dönemdeki işçilik maliyetlerindeki artışlar göz önüne alındığında ince işlerin payının bir miktar artabileceği dikkate alınarak belirlenmiştir.

Tablo 5: Örnek Dubleks Ev (200m²) Anahtar Teslim Maliyet Simülasyonu (Standart Kalite, İstanbul, 2025)

Maliyet Kalemi	Açıklama	Tahmini Maliyet Aralığı (TL)
1. Yapı İnşaat Maliyeti (m² başına 18.500 TL ortalama baz alınarak)
Kaba İnşaat Toplamı (Malzeme + İşçilik)	Toplam yapı maliyetinin yaklaşık %40-45’i. Temel, betonarme, duvar, çatı vb.	1.480.000 – 1.665.000
İnce İnşaat Toplamı (Malzeme + İşçilik)	Toplam yapı maliyetinin yaklaşık %55-60’ı. Sıva, boya, zemin, kapı-pencere, ıslak hacimler, tesisatlar vb.	2.035.000 – 2.220.000
Ara Toplam (Yapı İnşaatı – KDV Hariç)	200 m² x (17.000 TL/m² – 20.000 TL/m²)	3.400.000 – 4.000.000
2. Proje, Ruhsat ve Diğer Resmi Giderler
Mimari ve Mühendislik Projeleri	Bkz. Tablo 4	90.000 – 190.000
Belediye Ruhsat Harçları ve Diğer İzinler	Bkz. Tablo 4	25.000 – 75.000
Yapı Denetim Hizmet Bedeli	Ara Toplam (Yapı İnşaatı) üzerinden %1.5 – %2.5	51.000 – 100.000
Noter Masrafları (Sözleşme vb.)	Bkz. Tablo 4	5.000 – 15.000
Ara Toplam (Proje ve Resmi Giderler)		171.000 – 380.000
Genel Ara Toplam (KDV Hariç)	(Yapı İnşaatı + Proje ve Resmi Giderler)	3.571.000 – 4.380.000
Katma Değer Vergisi (KDV)	Konutun net alanına ve diğer kriterlere göre %1, %10 veya %20. Burada %10 varsayılmıştır.	357.100 – 438.000
TAHMİNİ TOPLAM ANAHTAR TESLİM MALİYET (KDV DAHİL)		3.928.100 – 4.818.000

Not: Bu simülasyon, belirli varsayımlara dayanmaktadır ve genel bir fikir vermek amacıyla oluşturulmuştur. Kullanılacak malzemelerin marka ve kalitesi, işçilik detayları, projenin özel gereksinimleri ve piyasa koşullarındaki anlık değişimler bu rakamları önemli ölçüde etkileyebilir. Özellikle lüks segmentte malzeme ve detay seçimleriyle bu maliyetler çok daha yukarılara çıkabilir.

Farklı büyüklükler için de benzer bir mantıkla tahminler yapılabilir:

• 150 m² Standart Dubleks Ev: Yapı inşaat maliyeti (KDV hariç) yaklaşık 2.550.000 TL – 3.000.000 TL. Proje ve resmi giderler eklendiğinde ve KDV dahil edildiğinde toplam maliyet yaklaşık 900.000 TL – 3.700.000 TL aralığında olabilir.
• 250 m² Standart Dubleks Ev: Yapı inşaat maliyeti (KDV hariç) yaklaşık 4.250.000 TL – 5.000.000 TL. Proje ve resmi giderler eklendiğinde ve KDV dahil edildiğinde toplam maliyet yaklaşık 800.000 TL – 5.900.000 TL aralığında olabilir.

Bu örnek maliyetler, İstanbul gibi merkezi ve popüler ilçeler için bir gösterge niteliğindedir. Şehrin daha çeper bölgelerinde veya farklı şehirlerde arsa dışı maliyetler (nakliye, bazı yerel harçlar) ve işçilik ücretleri farklılaşabilir. Nitekim, çeşitli platformlarda sunulan anahtar teslim inşaat fiyatları ⁵⁷ bireysel projelerin ne kadar çeşitli ve özgün olabileceğini, dolayısıyla “ortalama” bir maliyet vermenin zorluğunu göstermektedir. Bu nedenle, sunulan senaryolar “tipik” durumları yansıtmakta olup, her kullanıcının kendi projesi için detaylı bir keşif yaptırması ve birden fazla güvenilir müteahhitten kapsamlı teklif alması şarttır.

6. Maliyetleri Etkileyen Kritik Faktörler ve Optimizasyon Önerileri

Dubleks ev inşaat maliyetlerini etkileyen pek çok faktör bulunmaktadır. Bu faktörlerin bilinçli bir şekilde yönetilmesi, bütçenin aşılmasını önleyebilir ve kaynakların daha verimli kullanılmasını sağlayabilir.

• Arsa Maliyetinin Rolü:
  Bu raporun kapsamı dışında olmakla birlikte, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde arsa maliyetinin toplam proje maliyetinin en büyük dilimini oluşturduğu unutulmamalıdır. Arsanın konumu, büyüklüğü, imar durumu ve zemin özellikleri, inşaat maliyetlerini dolaylı yoldan etkileyebilir (örneğin, eğimli bir arsada hafriyat ve temel maliyetleri artabilir).
• Malzeme Seçiminin Maliyete Etkisi:
  Kullanılacak malzemelerin kalitesi ve türü, inşaat maliyetlerini doğrudan etkileyen en önemli faktörlerden biridir.1 Özellikle ince inşaat aşamasında (zemin kaplamaları, vitrifiyeler, armatürler, mutfak ve banyo dolapları, kapı ve pencere sistemleri vb.) yerli üretim standart kalite bir ürün ile ithal lüks bir ürün arasında ciddi fiyat farkları bulunmaktadır. Örneğin, standart bir seramik metrekare fiyatı ile özel tasarım İtalyan bir seramiğin fiyatı arasında katbekat fark olabilir. Enerji verimliliği yüksek, yalıtım değeri iyi olan malzemeler veya sürdürülebilir, çevre dostu malzemeler başlangıçta maliyeti bir miktar artırsa da, uzun vadede işletme giderlerinden (ısıtma, soğutma) tasarruf sağlayarak toplam sahip olma maliyetini düşürebilir.1
• İşçilik Kalitesi ve Fiyat Dengesi:
  İşçilik, inşaat maliyetlerinin önemli bir bileşenidir ve kalitesi, yapının ömrünü ve dayanıklılığını doğrudan etkiler.1 En düşük fiyatı veren iş gücünü tercih etmek cazip görünse de, kalitesiz veya özensiz yapılan bir iş, ileride daha büyük onarım masraflarına, yalıtım sorunlarına veya estetik problemlere yol açabilir. Nitelikli, deneyimli ve referansları iyi olan ustalarla çalışmak, başlangıç maliyetini bir miktar artırsa da, işin doğru ve standartlara uygun yapılmasını sağlayarak uzun vadede daha ekonomik olabilir.
• Tasarım ve Planlamanın Önemi:
  Mimari tasarım ve detaylı planlama, maliyet kontrolünde kritik bir role sahiptir.3 İyi düşünülmüş, fonksiyonel ve gereksiz karmaşıklıktan uzak bir tasarım, hem malzeme israfını önler hem de işçilik süresini kısaltarak maliyetleri optimize edebilir. Örneğin, çok fazla girinti çıkıntısı olan, aşırı açılı duvarlara sahip veya çok özel ve karmaşık çatı detayları içeren bir tasarım, hem malzeme sarfiyatını hem de uygulama zorluğu nedeniyle işçilik maliyetlerini artıracaktır. Basit, modüler ve standart ölçülere yakın tasarımlar genellikle daha ekonomiktir.
• Maliyet Kontrolü ve Bütçe Yönetimi İçin İpuçları:
  • Detaylı Keşif ve Metraj: İnşaata başlamadan önce, yapılacak tüm işleri ve kullanılacak tüm malzemeleri içeren detaylı bir keşif ve metraj listesi hazırlanmalıdır. Bu, maliyetlerin daha doğru tahmin edilmesini sağlar.
  • Teklif Alma ve Karşılaştırma: Birden fazla (en az 3-4) güvenilir müteahhit, usta ve tedarikçiden yazılı ve detaylı teklif alınmalı, bu teklifler sadece fiyata göre değil, işin kapsamı, malzeme kalitesi, ödeme koşulları ve referanslara göre de karşılaştırılmalıdır.
  • Sözleşme Detayları: Yapılacak tüm işler, kullanılacak malzemelerin marka ve modelleri, işin süresi, ödeme planı, garanti koşulları ve olası ek işlerin nasıl fiyatlandırılacağı gibi tüm detaylar sözleşmede net bir şekilde belirtilmelidir.
  • Değişiklik Taleplerinin Kontrolü: İnşaat başladıktan sonra yapılacak değişiklik talepleri (tadilat emirleri), genellikle ek maliyet ve süre anlamına gelir. Bu tür taleplerden mümkün olduğunca kaçınılmalı veya maliyet etkisi önceden netleştirilmelidir.
  • Beklenmedik Giderler İçin Pay: Her inşaat projesinde öngörülemeyen durumlar ve ek masraflar çıkabilir. Bu nedenle, toplam bütçenin %10-15’i kadar bir meblağın beklenmedik giderler için ayrılması tavsiye edilir.

Maliyet optimizasyonu, sadece en ucuz malzemeyi veya en düşük yevmiyeli işçiyi bulmak anlamına gelmemelidir. Uzun vadeli toplam sahip olma maliyeti, yani yapının kullanım ömrü boyunca ortaya çıkacak bakım, onarım ve enerji giderleri de mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Başlangıçta kaliteli malzeme ve nitelikli işçilik için yapılan yatırım, ilk bakışta daha pahalı gibi görünse de, yapının dayanıklılığını artırarak, sık arıza ve onarım ihtiyacını azaltarak ve enerji verimliliği sağlayarak ileride daha büyük masrafların önüne geçebilir. “Ucuz etin yahnisi yavan olur” atasözü, inşaat sektörü için de sıklıkla geçerliliğini koruyan bir gerçektir.

7. Sonuç ve Değerlendirme

Bu rapor, dubleks bir ev inşaatının maliyetini etkileyen faktörleri, güncel piyasa verilerini ve resmi standartları detaylı bir şekilde inceleyerek, potansiyel inşaat sahiplerine kapsamlı bir rehber sunmayı amaçlamıştır.

• Dubleks Ev İnşaat Maliyetine Dair Temel Çıkarımlar:
  • Bir dubleks evin inşaat maliyeti, konumu, büyüklüğü, kullanılan malzemelerin kalitesi, tasarımın karmaşıklığı ve işçilik standartları gibi birçok değişkene bağlı olarak önemli ölçüde farklılık göstermektedir.
  • 2024-2025 dönemi için İstanbul’da, 200 m² brüt alana sahip, standart kalitede bir dubleks evin KDV dahil anahtar teslim maliyetinin, proje ve resmi giderler de hesaba katıldığında kabaca 900.000 TL ile 4.800.000 TL arasında olabileceği tahmin edilmektedir. Lüks segmentte veya daha büyük projelerde bu rakamlar önemli ölçüde artacaktır.
  • İnşaat maliyetleri, malzeme fiyatlarındaki dalgalanmalar ve özellikle işçilik ücretlerindeki artışlar nedeniyle yukarı yönlü bir trend izlemeye devam etmektedir.⁴
  • Resmi kurumlarca yayımlanan birim maliyetler (örneğin ÇŞB maliyetleri ⁸) bir referans noktası oluşturmakla birlikte, piyasa gerçekleri genellikle bu rakamların üzerinde seyretmektedir.
• Karar Verme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
  • Bütçe ve İhtiyaçların Netleştirilmesi: İnşaata başlamadan önce, ayrılacak maksimum bütçe ile konuttan beklenen ihtiyaç ve öncelikler (oda sayısı, büyüklük, yaşam tarzına uygunluk vb.) net bir şekilde belirlenmelidir.
  • Profesyonel Destek Almak: Mimarlar, mühendisler, inşaat danışmanları ve güvenilir müteahhitler gibi profesyonellerden destek almak, projenin doğru planlanması, yasal süreçlerin sorunsuz yürütülmesi ve maliyetlerin kontrol altında tutulması açısından kritik öneme sahiptir.
  • Detaylı Araştırma ve Sabır: Acele karar vermekten kaçınılmalı, piyasa koşulları, malzeme alternatifleri ve yüklenici firmalar hakkında detaylı araştırma yapılmalıdır. Farklı kaynaklardan bilgi toplamak ve referansları kontrol etmek, doğru kararlar alınmasına yardımcı olacaktır.
  • Raporun Kapsamı: Bu rapor, genel bir bilgilendirme ve rehberlik amacı taşımaktadır. Her inşaat projesi kendine özgü dinamiklere sahip olduğundan, kesin maliyetlerin belirlenmesi için bireysel projelendirme yapılması ve güncel, detaylı teklifler alınması zorunludur.

Son olarak, bir ev inşa etme süreci, sadece finansal bir yatırım olmanın ötesinde, ciddi bir zaman, enerji ve stres yönetimi gerektiren karmaşık bir projedir. Kullanıcılar, bu uzun ve meşakkatli sürece zihinsel ve organizasyonel olarak hazırlıklı olmalı; güvenilir, deneyimli ve iletişimi güçlü profesyonellerle çalışmanın bu yükü önemli ölçüde hafifletebileceğini ve projenin başarıyla tamamlanma olasılığını artıracağını bilmelidir. Sadece en düşük maliyetli teklifi seçmek yerine, kalite, güvenilirlik ve proje yönetimi becerisi gibi faktörleri de dikkate almak, uzun vadede daha tatmin edici sonuçlar doğuracaktır.

Bu makale için yararlanılan kaynaklar

1. Kalem Kalem Müstakil Ev Maliyeti – Güncel İnşaat Maliyetleri 2025 – YouTube, https://www.youtube.com/watch?v=yFPl6gUAREo
2. 2 Katlı Ev Maliyeti Hesaplama: 2025 Rehberi – Aroka Design, https://arokadesign.com/2-katli-ev-maliyeti-hesaplama-2025-rehberi/
3. 300 Metrekare Villa Maliyeti(Örnek Maliyet) – Aroka Design, https://arokadesign.com/300-metrekare-villa-maliyetiornek-maliyet/
4. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 – TÜİK Kurumsal, https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Insaat-Maliyet-Endeksi-Ekim-2024-53668
5. Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Ocak 2023 – TÜİK – Veri Portalı, https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Insaat-Maliyet-Endeksi-Ocak-2023-49491
6. org, https://imsad.org/Uploads/Files/Turkiye_IMSAD_Aylik_Sektor_Raporu_Temmuz2024.pdf
7. 2024 EKİM – TÜRKİYE İMSAD AYLIK SEKTÖR RAPORU, https://imsad.org/Uploads/Files/Turkiye_IMSAD_Aylik_Sektor_Raporu_Ekim_2024.pdf
8. 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri – Mimarlar Odası Antalya Şubesi, https://www.antmimod.org.tr/2025-yili-yapi-yaklasik-birim-maliyetleri
9. 2025-yili-yapi-yaklasik-birim-maliyeti_20250203013307.pdf, https://webdosya.csb.gov.tr/db/sivas/menu/2025-yili-yapi-yaklasik-birim-maliyeti_20250203013307.pdf
10. Anahtar Teslim İnşaat Maliyeti 2025: 100 Metrekarelik Bir Dairenin …, https://kastamonuinsaat.com.tr/blog-icerik/anahtar-teslim-insaat-maliyeti-2025-100-metrekarelik-bir-dairenin-maliyeti-kaba-insaat-ve-daha-fazlasi-28
11. İstanbul Şile’de Anahtar Teslim İnşaat Maliyeti: 2024 Rehberi – Aroka Design, https://arokadesign.com/istanbul-silede-anahtar-teslim-insaat-maliyeti-2024-rehberi/
12. İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır? Ne İşe Yarar? – Villa Yapı Prefabrik, https://villayapi.com/tr/blog/insaat-maliyeti-nasil-hesaplanir/
13. 150 Metrekare Ev Kaça Mal Olur? – Aroka Design, https://arokadesign.com/150-metrekare-ev-kaca-mal-olur/
14. 2025 Anahtar Teslim Betonarme İnşaat Fiyatları | 17.12.2024 Güncel Maliyetler – YouTube, https://www.youtube.com/watch?v=VpRX3ij8ptQ
15. 2025 İnşaat Maliyeti Hesaplama Rehberi – Mikro Yazılım, https://www.mikro.com.tr/insaat-maliyeti-hesaplama/
16. Hazır Beton Fiyatları, http://www.betonfiyatlari.com/hazir_beton_fiyatlari.html
17. İstanbul Hazır Beton Fiyatları 2025 – Armut, https://armut.com/fiyatlari/istanbul-hazir-beton_54159_34
18. Demir Fiyatları: Güncel İnşaat Demir Fiyatı 2025 Fiyat Listesi – Erga Granit, https://www.ergagranit.com.tr/demir-fiyatlari/
19. Demir Fiyatları 2025 – Güncel Fiyatlar – Yakup Yılmaz Boru, https://www.yakupyilmazboru.com/demir-fiyatlari
20. 2024 Yılı Fiyatlarıyla 80 M2 Müstakil Ev Maliyeti! – Ev Gezmesi, https://evgezmesi.com/post/11231/2024-yili-fiyatlariyla-80-m2-mustakil-ev-maliyeti
21. Tuğla Fiyatları 2024 – Güncel İnşaat ve Duvar Tuğlası Fiyatları, https://dortdivaninsaat.com/blogs/blog-yazilari/tugla-fiyatlari-2024
22. 2025 Yılı Yığma Tuğla Fiyatları: Güncel Piyasa Analizi – Er Karakaşlar İnşaat Malzemeleri, https://www.erkarakaslar.com.tr/blog/yigma-tugla-fiyatlari-guncel-piyasa-analizi
23. Güncel Kiremit Fiyatları 2025 – Klinker Tuğla, https://klinkertugla.com/kiremit-fiyatlari/
24. 150 metrekare çatı fiyatı M2 » Kırat Çatı Ustası İstanbul Çatı Yapımı Onarım Tamiri Aktarma, https://www.catiistanbul.net/150-metrekare-cati-fiyati/
25. 2024 Çatı Fiyatları 2025 – Kiremit Çatı İstanbul Çatı Fiyatları – Çatı Maliyeti, https://www.kiremitcati.com/cati-fiyatlari-2025/
26. İstanbul Kaba İnşaat Fiyatları 2025 – Armut, https://armut.com/fiyatlari/istanbul-kaba-insaat_762_34
27. 120 Metrekare Kaba İnşaat Maliyeti: 2025 Rehberi – Aroka Design, https://arokadesign.com/120-metrekare-kaba-insaat-maliyeti-2025-rehberi/
28. 2025 İnşaat Maliyeti Hesaplama [Detaylı Rehber], https://insaathesabi.com/blog/insaat-maliyeti-hesaplama/
29. Alçı Sıva Ustası Maaşları – Eleman.net, https://www.eleman.net/meslek/alci-siva-ustasi/maas
30. İstanbul PVC Pencere Kapı Fiyatları 2025 – Armut, https://armut.com/fiyatlari/istanbul-pvc-pencere-kapi_756_34
31. PVC Pencere Fiyatları 2025 – Armut, https://armut.com/fiyatlari/pvc-pencere_1584
32. 2025 Ev Tadilat Fiyatları Ne Kadar ? – Zazaloni Mimarlık, https://www.etilerdekorasyon.net/2022-ev-tadilat-fiyatlari-ne-kadar/
33. Alüminyum Doğrama Fiyatları, https://www.alsimaluminyum.com/tr/blog/aluminyum-dograma-fiyatlari
34. Çelik Kapı Modelleri 2025 Fiyatları- +90 542 114 52 74 İstanbul Boss Çelik Kapı, https://www.bosscelikkapi.com/celik-kapi/
35. Çelik Kapı Modelleri Fiyatları 2025 | +90 542 248 52 92, https://www.emircelikkapi.com/celik-kapi/
36. İç Kapı Fiyatları 2025 – Armut, https://armut.com/fiyatlari/ic-kapi_64474
37. Elektrik Tesisat Fiyatları 2025 – %15 İndirimli Fiyatlar – Etiler Dekorasyon, Tadilat, https://www.etilerdekorasyon.net/elektrik-tesisat-fiyatlari-2023/
38. Sıhhi Tesisat Fiyatları – 2025 – A’dan Z’ye Tesisat Hizmeti – Etiler Dekorasyon, Tadilat, https://www.etilerdekorasyon.net/sihhi-tesisat-fiyatlari-2022/
39. Sıhhi Tesisat Ustası Maaşları ve Ortalama Maaş Bilgileri – Kariyer.net, https://www.kariyer.net/pozisyonlar/sihhi+tesisat+ustasi/maas
40. Detaylı Villa Maliyeti Hesaplama | Villa Yapım Maliyeti – İnşaat Hesabı | Blog, https://insaathesabi.com/blog/villa-maliyeti-hesaplama/
41. Taşyünü Fiyatları ve Ölçüleri 2025 (İzocam) – Küçükdeveci Yapı Market, https://www.kucukdeveci.com.tr/izocam-tasyunu-fiyatlari/
42. 4 Katlı Binanın Mantolama Maliyeti 2025 – Aroka Design, https://arokadesign.com/4-katli-binanin-mantolama-maliyeti-2025/
43. XPS Köpük 2025 GÜNCEL FİYATLARI – Küçükdeveci Yapı Market, https://www.kucukdeveci.com.tr/xps-fiyatlari/
44. Kaba İnşaat Maliyeti Hesaplama (Detaylı Anlatım), https://insaathesabi.com/blog/kaba-insaat-maliyeti/
45. Ev Yapımı Fiyatları: 2024 Detaylı Rehber – Aroka Design, https://arokadesign.com/ev-yapimi-fiyatlari-2024/
46. Müstakil Ev Plan Proje Fiyatları: 2024 Güncel Listesi – Soft Art Mimarlık, https://softartmimarlik.com/mustakil-ev-plan-proje-fiyatlari-2024-guncel-listesi/
47. Prefabrik Ev Ruhsat Nasıl Alınır, https://www.trendyapiprefabrik.com/prefabrik-ev-ruhsat-nasil-alinir/
48. Kaba İnşaat Maliyeti 2025: Kaba İnşaat Ne Kadara Mal Olur? – Acar Yapı, https://acaryp.com/kaba-insaat-maliyeti/
49. 6-FINAL 2025 Y1l1 Ücret Tarifeleri Güncelleme.xlsx – Bağcılar Belediyesi, https://www.bagcilar.bel.tr/Files/Dokuman/2025_yili_ucret_Tarifeleri.pdf
50. Tapu Harcı Hesaplama & 2025 Tapu Harç Sorgulama – Generali Sigorta, https://www.generali.com.tr/hesaplayicilar/tapu-harci-hesaplama
51. Tapu Harcı Hesaplama & 2025 Tapu Harç Sorgulama – Referans Sigorta, https://referanssigorta.net/hesaplayicilar/tapu-harci-hesaplama
52. Noter Ücretleri 2025 Güncel (Vekaletname – Araç Satış) – Kadim Hukuk ve Danışmanlık, https://kadimhukuk.com.tr/makale/noter-ucretleri/
53. 2025 YILI NOTERLİK ÜCRET TARİFESİ Noter ücreti Madde 1- Noterler, yaptıkları işlemlerden Harçl, https://portal.tnb.org.tr/Tebligler/Noterlik%20%C3%9Ccret%20Tarifesi.pdf
54. 2025 Yılı İnşaat ve Tesisat Birim Fiyatları Ne Zaman Yayımlanacak? – Oska Destek, https://destek.oska.com.tr/makaleler/2025-birim-fiyatlari-ne-zaman-yayimlanacak/
55. Dubleks Ev Maliyeti – YouTube, https://www.youtube.com/watch?v=IHqz_yDXFyA
56. 300 m2 Villa Maliyeti Ne Kadar? » Acar İnşaat & Mimarlik, https://acaryp.com/300-m2-villa-maliyeti-ne-kadar/
57. İstanbul Anahtar Teslim İnşaat Fiyatları Armut.com’da!, https://armut.com/fiyatlari/istanbul-anahtar-teslim-insaat_319_34
58. İstanbul İç Kapı Fiyatları 2025 – Armut, https://armut.com/fiyatlari/istanbul-ic-kapi_64474_34
59. Ücretlendirme | Myk Belgelendirme ve Sınav Ücretleri, https://gunesbelge.com/ucretlendirme/
60. İstanbul Elektrik Tesisatı Fiyatları 2025 – Armut, https://armut.com/fiyatlari/istanbul-elektrik-tesisati_32684_34